深圳“迷你宅地”溢价65%成交

12月10日，深圳今年最后一宗涉宅地成功出让。位于深圳福田区梅林街道的“迷你宅地”在经过148轮竞价后，以7.92亿元，溢价65%成交，由中铁置业集团华南有限公司竞得。

具体来看，福田梅林地块也是福田区16年来首次公开出让的纯住宅用地，该地块规划建筑面积仅1.8万平方米，却吸引8家房企参与竞拍，成为深圳年末土拍最受关注的标的之一，最终成交折合楼面价42695元/平方米。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅向《证券日报》记者表示，福田梅林地块作为深圳土拍的年末收官之作，以65%高溢价成交，标志深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑溢价，预计2026年深圳将继续通过优质地块维持市场热度，核心区宅地高溢价成交或将成常态。

值得一提的是，福田梅林地块要求全部现房销售(不得预售)。去年9月份，深圳曾挂牌一宗位于宝安区航城街道的现房销售地块，容积率为1.6，挂牌起始价约66.65亿元，最终由深圳市地铁集团有限公司竞得。

“作为深圳又一宗‘现房销售’试点地块，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向，现房销售模式加速行业洗牌，房企从‘高周转’转向‘高品质’竞争，精品住宅供应占比将提升，对增强购房者信心，稳定市场预期具有积极作用。”孙红梅表示。

从全年数据来看，深圳涉宅用地今年共计成交12宗，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%。其中，核心区域与外围区域冷热不均。

例如，12月8日，南山深圳湾超级总部基地地块溢价率达到42.49%，楼面价77360元/平方米，并创区域楼面价新高，该地块有多家房企参与竞拍，显示核心区域市场韧性依旧，而同日在光明区的宅地保持底价成交趋势。

深圳贝壳研究院统计数据显示，今年前11个月，深圳新房与二手房成交总量为111519套，与去年同期相比增长12%。12月份的第一周，深圳楼市热度不减，据深圳市房地产信息平台数据显示，全市新房(含预售与现售)共成交807套，环比增长4.8%。

与此同时，随着规划端对品质要求持续提升，“好房子”对市场的带动作用也在不断强化，深圳近期有楼盘开盘即获得超百亿元销售额。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，从今年深圳土地市场和新房成交表现看，“好房子”建设正在从理念转向实质性落地。一是土地端更加注重品质约束，现房销售、低密度、社区综合配套等条件不断成为标配;二是供给端房企从“快速开发”向“提升品质”转型，改善型住宅成为主流产品;三是需求端的改善和品质居住需求明显释放，消费者更愿意为高标准产品买单。

展望2026年，严跃进表示，未来深圳在核心区仍将保持“少量优质宅地+严格品质管控”的供应节奏;此外，包括城市更新、保障性住房与商品住房协调供给等政策有望带动市场的持续回稳。