庞大的小产权房市场夹生在城市化和高房价的缝隙里，有需求但出路不明朗，是被政府收回还是拆除，前途未卜。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

11月29日，明月花都的业主颇为担忧，“原本购买就是因为价格低，觉得比较保险，但是没想到现在却成了被告，房子可能被收回去，现在很害怕竹篮打水一场空。”他们所说的房子是小产权房，官方称之为违法建筑。

庞大的小产权房市场夹生在深圳城市化和高房价的缝隙里，有需求但出路不明朗，是被政府收回还是拆除，前途未卜。

购房价格低 买完遭起诉

深圳小产权房分三类。一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼;二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，也称农民房;第三类则是外来开发商购买村集体用地后，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。

目前小产权房建设方有村委、公司、个人名义三种，合同也有所不同。

宝安区小产权房交易代理中介称，“小产权房总价低，首付很多不超过50万元，有些还可以分期付款，可以从担保公司贷款。对于普通买家来说，小产权房是很好的投资或者自住的产品，像西乡这边两房租金都超过2500元/月了，买了放在这里出租也不错，不到15年你就可以回本了。”

盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对表示：“深圳小产权房占据深圳住房市场半壁江山，深圳对于此类建筑的处理政策很明确，就是不认可不保护。已经购买小产权房的买家只能依靠卖家诚信维持现状，没有其他预防风险的办法。小产权房不受法律保护，不建议购买，非要购买的，需要充分衡量交易风险和价格优势，做到‘两害相权取其轻，两利相权取其重。”

高房价催生小产权房

深圳市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长覃跃良在去年接受媒体采访时表示，“大部分原村集体经济组织及成员重视眼前利益，过度依赖租金经济。部分村干部借原村集体土地违建贪腐敛财，纵容、包庇违建。法律法规威慑力不够，基层队伍工作量大、人力不足;执法环境较差，‘打招呼’现象较多。社区发展转型引导不足，导致社区仍然通过在其实际掌握的土地上违法建设来发展社区经济，提高居民分红。”

招安还是拆除 小产权房出路之考

小产权房一直是个老大难问题。

2014年深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，今年以来，深圳拆除违法建筑力度也很大。例如小产权房聚集的光明新区，在今年9月经过前后8次集中清拆，彻底拆除了麒麟山片区和麦仕达两处历史重大遗留违法建筑，共283栋，面积12万平方米。

有业内人士表示：“小产权房处理处于僵持中，处理政策在1992年、2004年、2009年相继出台。文件都传递一个信息，过去的既往不咎，新的问题一票否决。

但事实上政策力度不够，造成小产权房规模越来越大。城市化过程中对原村民的补偿和安排是不足的，令原村民得通过出租屋经济来维持生计。政府一开始对村民房子绕道而行，对不属于村民的地进行征用。但是深圳土地供应不足，最后不得不面对村民房子。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。现在看来，应该要差异化解决小产权房：一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除。

现在也有一个重要解决渠道，就是通过法律确权、技术认证，政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房，单纯通过建房也不现实，而小产权房是个很好的供应途径。”

张茂荣看法类似，“深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实，决定了深圳离不开小产权房，小产权房的存在有其庞大的群众基础，而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法。

我预测未来深圳对于小产权房的政策‘招安’的可能大于拆除和没收，此前政府也表示要将城中村违法建筑用来做保障房。”

深圳在今年8月发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)和《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)，其中提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、管理。这似乎也成为了“小产权房”转正的契机。

点评：

住房城乡建设部已会同有关部门已选取深圳、广州、佛山等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

深圳由于产权性质对房价影响较大、面对生米已成熟饭的小产权或先行先试;另人意外的是没有提及采取征收房产税转正产权性质，眼镜碎了一地呀!佛山小产权房存量不大，应对处理有待观察。